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第460章 青姐的发现 地产行业的风险（第1页）

2003年8月9日周6

年轻就是好，昨晚梅开二度的李泽沧都睡醒了，边上的两位还撅着屁股呼呼大睡呢，丝毫不在意外面的太阳已经照在了屁股上。

这昨晚自然不是在东方大总裁家的昨晚，毕竟不能一直睡素觉啊。

李泽沧看着呼呼大睡的两人，嘴角上笑容呈现，想着之前这两人和自己在一起的时候，都会特意早起，给自己做早餐，现在则是完全考虑这些了，这才是把自己彻彻底底的当成自己人了。

如果你像青姐那样，原本就起的早，给心爱的小男人做一顿爱心早餐，李泽沧自然是高兴的。

但要是像朱小雀之前那样谨小慎微，特意起早做早餐伺候自己，那还是把自己当成金主当成外人了，李泽沧要的不是这样。

现在，很好！

蹑手蹑脚的下床，随便拿了两件衣服，轻轻的打开门走出了卧室，还好两人睡的香甜，没有被吵醒。

在外面洗手间简单的洗漱之后，小李阿哥开始贴心的准备早餐。

青姐出差，兰兰和朱小雀这几天都是在外面吃，家里食材倒是不多，李泽沧只能因地制宜，准备做一锅简简单单的挂面。

不过卤子可不简单，冰箱里面的雪花牛肉切丁慢炖做成的卤子，简约而不简单。

面条会很快，不能提前下，卤子在锅里面熬着的时候，看到已经快八点了，实在忍不住了，毕竟一会还要去机场接青姐。

要知道女人是很慢的，虽然这是两个可以素面朝天的小女人，但也必须留足充分的时间。

面条下锅后，进屋子在两人光着的屁股上各自来了一巴掌，发现朱小雀那边手感不错，又多打了一下。

提供一次些许暴力的叫醒服务，三人这才吃饭、洗漱，去机场。

接人、去吃厉家菜给青姐接风。

回家之后，兰兰和朱小雀把空间让给了青姐，两人说她们出去买菜，晚上她俩露一手，李泽沧让王霜跟着去了。

青姐两人对于两个小家伙的想法自然是心知肚明，小别胜新婚，虽然这也没别离几天，但距离有时候也会增加时间的感应。

简单洗澡、战斗、浴缸泡澡，二番战，青姐用了三个地方，勉强撑过了小李阿弟的两次爆发，但也短暂的精疲力尽。

李泽沧帮她擦洗干净，穿好睡衣，青姐却没有丝毫睡意，虽然很累，但却很亢奋，最后两人躺在沙发上聊天，朱小雀两人也回来了。

吃饭，饭桌上聊天，依旧聊得是工作，毕竟这几人之间的共同话题也就是工作了，而如果没有共同话题的话，任何人之间会真的很无聊、很尴尬。

李泽沧接到青姐的时候，就感觉到青姐的些许不对劲，一番操练之后，发现依旧是如鱼得水、相得益彰，那自然不是他们两人之间的问题。

既然不是男女之事，多数就是工作上面的事情了。

本着传道授业解惑的高手，依靠着强健的身体、自带的上帝视角征服红颜的小李同学，自然要为其解惑了。

吃完饭，看着在厨房收拾战场的两小只，李泽沧抱着青姐来到了阳台上晒太阳，同时关心的问道：

“怎么了这是，工作中遇到麻烦了？”

“倒也称不上是麻烦，这是最近一段工作加上出差，我隐隐约约发现些问题，但又不知道怎么去解决。”

“说说看，你发现了哪些风险？”

“买地、用土地抵押贷款、让承建方垫付资金先行开发、用抵押来的贷款继续买地，封顶后用预售款支付承建方的工程款、然后以此往复……”

“这种模式流程有什么问题吗？好像所有地产企业都是如此吧，包括国企，你发现了什么风险呢？”

“如果只是这样开发一两个项目，或者说同时开发两三个项目，但等到把这两三个项目开发完毕，销售回款、清盘，然后还掉银行贷款，支付承建方工程款，再进行新的项目，这样肯定没问题，但现在则不一样。”

青姐看着李泽沧，见他没说话，继续说道：

“我出差这几天，发现了很多城市的地产企业太过激进了，完全就是不要命的拿地、疯狂的贷款、举债开发。

通过土地价值的上涨，当然也有银行关系和银行方面的放纵，每一次贷款都是一定比例的放大，几个亿甚至更少的资金，却一环套一环的买了太多的土地，开发了太多的项目。

但其实他们只有那初始的几个亿资金甚至更少的资金是自己的，却通过银行贷款、通过承建方垫付资金先行开发，通过封顶甚至没封顶就预售，撬动了太多的项目。

如果房价一直上涨，产生的利润能够支付银行的资金成本，能够支付承建方垫资产生的资金成本，能够顺利销售、顺利回款，这还好，但这其中只要有一个环节出问题，就将会是大问题。”

“你认为哪个环节会出问题？”

“房子卖不出去了，房价下跌销售回款不足以支撑利润，随便出现一种情况，都将资金链断裂。”

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“后果呢？”

“这就是我担忧的，如果仅仅是利用自有资金开发一个项目，就算是亏损也不过是亏个百分之几十，做生意有赚有亏这很正常，但现在这种模式，一旦产生亏损、一旦资金链断裂，那就万劫不复。

自有资金亏完了也就算了，承建方的工程款怎么办，银行的贷款怎么办，没钱了房子也就不能交付了，直接烂尾，那些交了钱办了贷款却拿不到房子的购房者怎么办？”

李泽沧看着这么短的时间，就能悟道如此的青姐，赞赏的看着她，继续问道：

“你觉得我后来执行的思路和现在他们的这种做法几乎一致，甚至更直白、更激进，风险太大了对吧？”

“除非房价一直上涨，而且涨幅还要很快，一旦房价停止上涨甚至不用下跌，我们的利润覆盖不掉自己的还有承建方的资金成本之后，这种击鼓传花的游戏就玩不下去了，而一旦花掉在地上，砸出的窟窿单靠企业是绝对填不平的。”

“你发现很多企业这样做了吗？”

“已经有苗头了，包括很多国企，不过现在这种击鼓传花的次数还不是很多，如果此时出现问题应该还不大。

就怕这前期的顺利，激发起这些人的贪欲，让大家更疯狂，举债的这朵花被无限放大，大家继续传，虽然每个过手的人都能沾染到花的芬芳，甚至可以节留点花粉花瓣之类的。

可是这个越来越大的花，却是一个定时炸弹，只要它炸了，死的绝不仅仅是接到花的那位，所有在牌桌上正在参与击鼓传花的人，都将被炸死，甚至会波及到其他。”

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