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第182章（第1页）

秦爽说：“我懂了！单纯做住宅没出路，我们是不是还要加大商业比例，盘活商业和办公，将整个地块当作一个新的经济驱动核心来打造？住宅只是其中一小块，我们的方案要着重渲染烘托的都是建设好了新项目，招商引资，加入互联网这样的新兴产业，创造新的就业，持续不断给区域造血，对吧？”

“对，你这套词用的好。别家开发商还在争论这里怎么弄成居住区，是不是要建豪宅，各种户型配比多少合适，外立面用涂料还是贴瓷砖，整体风格抄哪个外国的风格，将商业只当成住宅的配套来考虑，连办公楼商业都恨不得变相搞成住宅卖，格局就天然比我们低了。

我们这个立意一出来，肯定能打动相关部门。秦爽，将来这个项目拍地的相关事情就你负责了。”林若妍赶紧把自己的责任甩给了秦爽，还不忘安抚道，

“别有太多负担，你用这个练手，拍不到地也没啥，这说明这里的负责人还有局限性，也不适合我们。能做成一个项目，天时地利人和都要看，他们不接受我们这套，我们就换个城市慢慢再找合适的。”

林若妍毫无负担大言不惭，反正这里搞不成，她再压榨系统，去看看书里提过的其他城市。就算实在都不行，那个什么盖国际学校，弄弄xx新城，应该也还是可以凑出她的续命费用的。

这还能随便换的？上亿的项目，就丢给她了？秦爽的心跳再度加速了。好在此前刚入职就被迫拟定八千万买地的合同，她的心脏和能力都已经锻炼出来了。不就是来拍地么，这里再贵，也比京市的地便宜多了。

就是前期成本投入还是要有的，她需要问清楚控制在多少钱。别到时候花了高额成本请人做了详细的方案，没拍成地，给公司造成了损失。

另外商业配比也不是胡乱提的。经过了之前那些项目，秦爽对地产各种类型物业的成本已经了然于胸。商业和办公的建造成本肯定比普通住宅高。万一卖不掉，或者卖不过成本投入，那不是亏了？所以别家都尽量多做住宅，压缩真正的商业规模，顶多是弄一些底商，能搞一个规模大一点的商场就不错了。

然而秦爽和陈俊不知道的是，林若妍搞城市综合体这种明显比住宅投入大的项目，就是为了有一个稳定花钱的管道。

现在她比较靠谱的项目，比如学校和xx新城的建设成本投资都不会太高，而且xx新城目前就一百亩地，顶多花销一两个亿的成本，那才能顶两个月啊。这边若是能拿下项目，搞城市综合体，怎么也能花出去三四个亿。多个项目一起开工，细水长流每个月花钱的管道就多了。

所以这个城市综合体她算盘打的响，不计成本，要做就做最好的，从找设计单位开始。

林若妍说：“小秦，你联系设计部，和他们说明这个思路。让他们找一流的设计公司赶紧来实地踏勘。就按照做城市更新的大格局，不限额，不要用卖房子快销的思路束缚设计师的头脑。”

“但地还没拍下来，就让设计公司大范围介入是不是太早了？哪怕只是做到方案深度，一流的设计公司的设计费起码也要二三百万吧？万一……要不还是让设计部先自己研究一下，我听说别的开发商地还没到手的项目都是设计部自己弄，然后找外边画效果图。咱们设计部人手不够还能再招点实习生，他们总体水平肯定是不比设计院差的。”

林若妍摇头：“不能让设计部变成设计院，他们要思考的问题和管理的项目更多，不能都耗费心力在这一个还没拍下来的地块上。我给他们开那么高的工资，可不是让他们来画图的。既然是带方案来拍地，大家都要付出这种成本，不舍得找正规设计院的，他们做出来的东西就会显得单薄。”

话虽这样说，林若妍却很清楚，现实世界里许多开发商忽悠着设计公司一起来拍地，地没有拿到的话，那设计费是不会给的，顶多承诺支付一个拿地研究的费用，几万块连设计院人力成本都不够。

还有一种稍微仁义一点的开发商，能付月费，几万左右吧，专门养着某一个设计院的某一个设计小组，只做拿地。这也不是白给钱的，就是每月都要丢给设计院十几块地做强排，不论地块大小，反正相当于出一个强排方案才一万来块钱吧。

这种情况虽然看似节省了开发商的前期设计成本，却也大大降低了设计人员的主观创造性。一分钱一分货，几万块的拿地方案，做多了都是套路活，谁会给你用心做？效果图恨不得都是一套模型，随便摆放几个楼，背景人物都不换的，修一修又是一个“新”方案，一两个熟手一直搞这个，以降低设计公司自己投入的成本。

林若妍在现实世界做地产那么久，这种行内潜规则理解很深刻。

正式开盘了

另外做这种带方案的拍地，设计创新固然重要，成本测算更是影响决策的一个关键点。

许多项目的方案做的花里胡哨效果图特漂亮，相关部门听得意动，可最终因为地价过高成本投入太大而放弃，或者勉强做了外观样子，内里各种减配的情况比比皆是。

每次开发商拿不到地，就说设计公司方案做的不行，其实还不如反思一下是不是自己公司钱不够，底气不足？总让设计公司背锅，设计公司只能呵呵。

“我听说别家规模较大的地产公司，都是与设计公司签个协议，专门让他们做拿地方案，按件计费，或者是每月给几万块。当公司有拿地目标之后就让设计公司配合。我们是不是也可以选择擅长这个的设计公司，签署这样的协议，在拍地前让他们介入，将来就算没拿到地，成本上也有所控制。”秦爽开口询问。

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